Odbiór robót budowlanych – obowiązek inwestora (część I)

 

Art. 647 KC

 Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

 

Pomimo, że odbiór jest istotnym elementem realizacji umowy o roboty budowlane, nie ma prawnej definicji tego pojęcia. 

Na stronach umowy zatem , ciąży  obowiązek szczegółowego uregulowania tej kwestii, aby  uniknąć sporu w tym zakresie.

Zgodnie z treścią powołanego art. 647 KC odbiór jest czynnością prawną do której zobligowany jest inwestor. Dominuje pogląd, że inwestor nie może odmówić odbioru przedmiotu umowy, jeżeli  jest on wykonany zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej.

Zatem tylko wady istotne usprawiedliwiają brak odbioru. W protokole odbioru należy  wskazać  wszelkiego rodzaju wady oraz termin ich usunięcia.

W doktrynie istnieje stanowisko, które dopuszcza odmowę dokonania odbioru z powodu wystąpienia  jakiejkolwiek wady. Wydaję się, że uwzględnienie w umowie przez strony takiego rozwiązania byłoby bezskuteczne .

  Jeżeli inwestor nie stawi się do odbioru, wówczas  staje się dłużnikiem wykonawcy ze wszystkimi tego konsekwencjami. Umowa o roboty budowlane powinna przewidywać skutki prawne tej sytuacji , w szczególności powinna zawierać upoważnienie do dokonania odbioru jednostronnego.

Odbiór zatem stanowi potwierdzenie wykonania zobowiązania .  Ponadto  skutkuje przejściem na inwestora wszystkich ciężarów i korzyści oraz niebezpieczeństwa przypadkowej utraty czy uszkodzenia przedmiotu odbioru. Od tego momentu również rozpoczyna się bieg terminów przedawnienia dla roszczeń z gwarancji i rękojmi.

Warto zwrócić uwagę, że na  stanowisko doktryny, które wyłącza możliwość skorzystania z rękojmi w sytuacji , gdy podpisaniu protokołu towarzyszy  wiedzy o wadach.

W celu uniknięcia sporu w tym zakresie, warto rozszerzyć zakres odpowiedzialności z tytułu rękojmi o opisaną sytuację.

Umowa o roboty budowlane a umowa o dzieło

Art. 647  KC

 Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Art. 627 KC

 Przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia.

Art. 656 KC

 Do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

 

Rozróżnienie umowy o roboty budowlane od umowy o dzieło, często nastręcza trudności. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, kiedy dzieło jest wykonywane w ramach dużej inwestycji.

Wadliwe jest przy tym przyjęcie, że każdy podwykonawca jest stroną umowy o roboty budowlane.

W celu ustalenia, z jakim rodzajem umowy mamy do czynienia,  analizujemy przedmiot umowy.

Jeżeli zamierzenie inwestycyjne podlega reżimowymi prawa budowlanego np. wymagane jest pozwolenie na budowę, dokumentacja techniczno-budowlana, konieczny jest udział kierownika budowy, projektanta czy inspektora nadzoru inwestorskiego –  wówczas mamy  do czynienia z umową o roboty budowlane.

Przy czym ustalenie wymogów prawa budowlanego wyłącznie w drodze porozumienia stron, nie zmienia charakteru umowy.

Warto również podkreślić, że sam brak projektu nie przesądza o zaliczeniu umowy do umowy o dzieło.

Galimatias w testamencie 2

Spadkodawca rozporządził prawie całym spadkiem, dlatego w mojej ocenie, w niniejszej sprawie będzie miał zastosowanie art. 961 KC. Wszyscy synowie zostali powołani do spadku.

Zmarły rozdysponował majątkiem o wartości 255.000 zł, zatem udziały poszczególnych spadkobierców będą obliczane w następujący sposób;

– w mianowniku wpisujemy wartość całego majątku ( bez wartość nierozdysponowanych pieniędzy), a w liczniku wartość przedmiotów przydzielonych dla poszczególnych synów. Dalej obliczenia matematyczne.

Nierozdysponowana gotówka, przypadnie poszczególnym synom proporcjonalnie do ich udziałów.

Reguła interpretacyjna nie miałby zastosowania, w sytuacji gdyby z treści testamentu wynikało, że wolą zmarłego jest uczynienie synów wyłącznie zapisobiercami.

 Dlatego pisząc testament należy pamiętać, że przedmiotem dziedziczenia jest cały majątek spadkowy, a nie jego poszczególne przedmioty.

W testamencie należy unikać  sformułowań typu : ” zapisuję mieszkanie”, „daję działkę”  „przekazuję  czy przeznaczam samochód”. W przeciwnym razie możemy doprowadzić do  sporu, czy mamy do czynienia z zapisem czy powołaniem do spadku.

Rozróżnienie tych pojęć jest bardzo istotne, bowiem zupełnie inaczej kształtuje się sytuacja prawna tych podmiotów w zakresie  współwłasności i odpowiedzialności za długi .

 

Galimatias w testamencie czyli prawny kogel-mogel

        Pisząc testament liczymy, że zapobiegniemy konfliktom rodzinnym.  Jednak, aby testament spełnił  swoją  funkcję, oprócz wymogów formalnych, musi  jasno określać  rzeczywistą wolę spadkodawcy. 

W kolejnych artykułach będę wyjaśniać jak ważne jest właściwe formułowanie testamentu . Podstawą będą przykłady z mojej praktyki. Powołam również przepisy, które stanowią bazę moich rozważań. 

  • Testament tłumaczymy zgodnie z wolą spadkodawcy ( art 948 kc). W sytuacji, gdy treść testamentu wywołuje wątpliwości, których nie można rozwiać w oparciu o analizę jego treści, stosujemy następującą regułę intrpreatcyjną-

  • „Jeżeli spadkodawca przeznaczył oznaczonej osobie w testamencie poszczególne przedmioty majątkowe, które wyczerpują prawie cały spadek, osobę tę poczytuje się w razie wątpliwości nie za zapisobiercę, lecz za spadkobiercę powołanego do całego spadku. Jeżeli takie rozrządzenie testamentowe zostało dokonane na rzecz kilku osób, osoby te poczytuje się w razie wątpliwości za powołane do całego spadku w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi wartości przeznaczonych im przedmiotów”. ( art 961 kc)

 

Stan faktyczny nr 1

Pan X zmarł pozostawiwszy po sobie testament sporządzony w całości własnoręcznie,  podpisany i opatrzony datą.

Zgodnie z treścią testamentu zmarły ” pozostawia” synowi Z. mieszkanie o wartości 150.000 zł, synowi B. działkę o wartości 70.000 zł,  a synowi   M.  samochód o wartości  35.000 zł. 

W toku sprawy okazało się, że  w skład spadku wchodzi jeszcze suma pieniężna o wartości 50.000 zł , która nie została rozdysponowana.

Uczestnicy prezentują rozbieżne stanowiska co do charakteru dokonanych rozporządzeń.

  • Pana Z. uważa, że  wyłącznie on został powołany do spadku, bowiem dostał mieszkanie, które  przedstawia największą wartości.  Rodzeństwo otrzymało już swój majątek z tytułu zapisu, zatem pieniądze im się nie należą.  
  • Pan B natomiast wyjaśnił, że wszyscy snowie zostali powołani do spadku w zakresie wymienionych przedmiotów spadkowych. Natomiast suma pieniężna powinna być podzielona po równo między całą trójkę, zgodnie z ustawową zasadą dziedziczenia.
  • Trzeci z synów  stwierdził, że rozporządzenia poszczególnymi przedmiotami majątkowymi są nieważne, ponieważ  prawo spadkowe  nie przewiduje takiego rozwiązania. Według niego  powinno mieć zastosowanie dziedziczenia ustawowe.  Każdy dziedziczy po równo.

W dalszej części wyjaśnię, jakie błędy zostały popełnione przy sporządzaniu tego testamentu, a ponadto podam prawidłowe stanowisko w sprawie.

 

                        cdn.